CINASPIC : Anagramme d’une classe d’actifs délaissée qui retrouve aujourd’hui un engouement croissant des investisseurs

Derrière ces quelques lettres se cache en réalité une destination définie par le Code de l’Urbanisme : les Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Publics ou d’Intérêt Collectif.

Contrairement aux autres classes d’actifs tels que le bureau, commerce, résidentiel etc. eux-mêmes définis par leur usage au sens du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH – articles L. 631-7 à L. 631-9) ce qui distingue immédiatement la CINASPIC est sa définition dans sa destination et non dans l’utilisation (ie. usage) qui est faite du site ou par son occupant, alors que l’usage correspond à l’utilisation intrinsèque qui en est faite et est attaché à la personne qui l’occupe. Nous verrons un petit peu plus tard l’intérêt que la destination soit régie par le Code de l’Urbanisme (C. Urb – articles R. 151-27 et R. 151-28) et donc soumise au régime des autorisations (PC, DP, etc.)

 

Une classe d’actif plus résiliente ?

Les CINASPIC ont le double avantage d’offrir souplesse dans l’interprétation de leur destination, dépendant ainsi des besoins d’intérêt général auxquels elles ont vocation à répondre, mais aussi pérennité dans leur utilisation dans le temps et dans leur réversibilité.  Son caractère rare en fait un actif recherché par ses utilisateurs/locataires qui par nature auront vocation à rester longtemps dans ce type de site. Si nous prenons le cas d’une école (privée) ou d’une crèche, une fois implantée l’espérance d’occupation du site sur du long terme voire très long terme est très forte. De fait les investisseurs pourront y voir une position longue et une sécurisation de ce type de locataire et donc des rendements.   La situation sanitaire a aussi montré la résilience de ce type d’actif, contrairement aux bureaux, commerces, hôtels qui ont subi des fermetures massives pendant les plus hauts pics de la crise Covid, dans leur ensemble les CINASPIC sont restés ouverts (écoles, crèches, cliniques, centre de vaccination/gymnase etc.). 

 

La refonte du PLU à Paris tend à renforcer l’attractivité des CINASPIC ?

Le Conseil de Paris a ordonné une profonde révision de son PLU lors d’une délibération le 16 décembre 2020. Encore aujourd’hui le PLU reste régi par les anciennes dispositions du Code de l’Urbanisme dont les dernières modifications datent du 1er janvier 2016.  Pour information le PLU de Paris avait été adopté en 2006 en remplacement de son POS.  La dernière modification avait notamment eu pour objet de pallier la suppression du COS par l’effet de la loi ALUR, sur lequel s’appuyait le dispositif de gestion des changements de destination prévu par la ville, en créant la notion de SPH, regroupant les surfaces affectées à l’habitation et aux CINASPIC, qui ne peuvent être supprimées au profit d’autres destinations.   Il n’en demeurait pas moins que la ville de Paris avait décidé de maintenir les anciennes destinations prévues à l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme (abrogé au 1er janvier 2016) plutôt que d’engager sans attendre une procédure de révision de manière à relever des dispositions du Code de l’urbanisme en vigueur depuis le 1er janvier 2016 et notamment les dispositions des articles R. 151-27 et R. 151-28 prévoyant 5 destinations et 20 sous-destinations.  C’est désormais chose faite, selon le calendrier suivant : débat sur les orientations du projet d’aménagement et de développement durables fin 2021, arrêt du projet de PLU fin 2022, organisation des consultations obligatoires (autorité environnementale et personnes publiques associées) puis enquête publique en 2023.  Le nouveau PLU de Paris pourrait donc être approuvé d’ici la fin de l’année 2023. 

 

Mais alors, pourquoi cet intérêt d’être régie par le Code de l’Urbanisme ?

La question est vite répondue : règles particulières, dérogation ou tout simplement absence de règles générales font que la CINASPIC se voit octroyée de la souplesse dans son interprétation et donc de s’affranchir d’un cadre normatif étriqué et contraignant.  La destination CINASPIC est de fait à géométrie variable et dépend plus expressément des besoins et la vocation qui sont affectés au site. La France étant aussi un pays de service public, les besoins au sens large de ce type de site/bâtiment restent et resteront très forts.  Qui dit souplesse dit adaptabilité, réversibilité ; atouts qui plaisent aux investisseurs notamment institutionnels et rendent aujourd’hui cette classe d’actif attractive que ce soit pour la constitution d’une stratégie et fonds dédiés/spécialisés ou dans une stratégie d’équilibrage de portefeuille.  Les CINASPIC offrent généralement des valeurs locatives similaires au bureau mais des WALB et WALT plus longues et un risque locatif plus faible du fait de la qualité des locataires. 

On pourrait ainsi conclure que le risk/reward est positivement orienté et permet de bénéficier d’une prime.

Immobilier
Romain Chapuis

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