La pierre a toujours occupé une place particulière dans le cœur des Français. Rassurante, elle est synonyme de « valeur refuge » dans toute construction patrimoniale. Mais beaucoup pensent qu’investir dans l’immobilier nécessite d’avoir un apport conséquent ou de faire appel au crédit. Et bien détrompez-vous ! Il existe des alternatives à l’investissement immobilier traditionnel, qui plus est, accessibles et adaptées à tous les budgets.
Le crowdfunding : investir dans l’immobilier à court terme
Le crowdfunding immobilier permet de contribuer au financement d’un projet immobilier porté par un marchand de biens, un promoteur, une foncière, bref, des professionnels de l’immobilier. Il peut s’agir d’une construction, d’une rénovation ou d’une réhabilitation d’immeubles de bureau et d’habitation. Concrètement, ce type d’investissement vous permet de participer collectivement au financement de projets immobiliers en finançant les fonds propres d’un opérateur.
En contrepartie de votre investissement, vous détenez une partie de la dette de l’opérateur sous forme d’obligations simples. Vous percevez des intérêts potentiels, appelés « coupons », dont la fourchette actuelle se situe entre 9 et 12%/an, bruts de fiscalité. Ces coupons vous seront versés trimestriellement, semestriellement, annuellement ou in fine. En fonction des conditions définies au préalable dans le contrat obligataire, vous êtes rémunéré selon un taux fixe et sur une durée allant de 6 à 36 mois. Votre capital est bloqué pendant toute la durée de votre investissement et vous récupérez la somme investie à l’échéance.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement peut varier d’une opération à une autre en fonction du niveau de risque. Les investissements en crowdfunding présentent un risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d’illiquidité et les intérêts ne sont pas garantis.
Les plateformes de financement participatif s’occupent de tout : elles identifient les opérations à fort potentiel de rentabilité et analysent la solidité financière de l’opérateur et du projet avant de lancer les campagnes de financement sur leur site. Vous accédez, de manière simple et transparente, à un investissement auparavant réservé aux investisseurs privés. Une fois votre investissement réalisé en quelques clics et 100% en ligne, vous n’avez plus rien à faire : adieu la gestion locative ou les travaux à prévoir. En plus, le crowdfunding immobilier est accessible à partir de 100 ou 1 000 € selon les plateformes et vous permet de diversifier vos investissements sur cette classe d’actifs. Avant d’investir, pensez à vous renseigner sur les frais appliqués par la plateforme, sur son processus de sélection, l’accompagnement proposé ou encore sur sa gestion des risques !
Concernant le douloureux sujet de la fiscalité, nous vous rappelons qu’avec ce type d’investissement vous n’êtes pas propriétaire d’immobilier mais créancier d’une dette privée : vous détenez des obligations simples. Les coupons potentiels que vous percevez sont soumis à la Flat tax au taux de 30% ou selon votre tranche marginale d’imposition si vous en faites le choix. Pas de panique, l’imposition étant prélevée à la source sur ces revenus, c’est la plateforme de crowdfunding qui s’occupe de tout ! Pas mal non ? Autre avantage : s’agissant d’une créance, votre investissement n’entre pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière.
Dans le portefeuille de l’investisseur, ça donne quoi ?
Pierre, 35 ans, dispose d’un capital de 5 000 € qu’il souhaite investir dans l’immobilier. Originaire de Bretagne, il recherche un projet dans cette région. Justement, un opérateur lance une levée de fonds par l’intermédiaire d’une plateforme de crowdfunding pour acheter un immeuble d’habitation à Saint-Malo avec l’objectif de le réhabiliter en résidence hôtelière puis de le revendre.
Conditions du projet immobilier :
- Type de financement : obligations simples
- Durée de l’investissement : 24 mois
- Taux de rendement du projet : 10 % / an bruts de fiscalité
- Périodicité : trimestrielle
Pierre perçoit 125 € par trimestre pendant 2 ans, soit un total de 1 000 € bruts de fiscalité (700 € nets après prélèvement de la flat tax).
Au fur et à mesure des versements des coupons, il décide de les réinvestir dans d’autres projets en crowdfunding afin de les capitaliser et diversifier ses investissements.
A l’issu des 2 ans, Pierre récupère son capital de 5 000 € et décide de les réinvestir dans un nouveau projet.
Avec cette opération, Pierre a pu investir dans l’immobilier sans contrainte, percevoir des revenus complémentaires et diversifier ses investissements. Sans oublier qu’il a investi dans un projet immobilier proche de chez lui et qui lui a permis de participer au financement l’économie réelle de sa région !
Les SCPI : investir dans la pierre à long terme
Aussi connue sous le nom de « pierre-papier », la SCPI a le vent en poupe et pour cause : elle répond à de nombreux objectifs patrimoniaux.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour but d’acquérir, de gérer et de valoriser un ensemble de biens immobiliers. En investissant dans une SCPI, vous devenez « associé » et détenez une partie d’un patrimoine immobilier sous la forme de part. Contrairement à l’achat d’un appartement en direct, c’est un investissement plus facile à réaliser mais il y a quand même quelques subtilités à connaitre avant de se lancer.
Ce type d’investissement vous offre l’opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier diversifié tant au niveau de la typologie des actifs (immeubles, logements, entrepôts, etc.) qu’au niveau géographique (Paris, province, France, Europe), des secteurs d’activités (bureaux, hôtellerie, logistique, santé, etc.) que des locataires. Cette diversification qu’offre la SCPI permet de mutualiser les risques de l’investissement immobilier.
Parmi les 215 SCPI disponibles sur la place (au 31/12/2022, source ASPIM), vous avez donc le choix d’investir votre argent en fonction de vos convictions et de vos objectifs.
Un des gros avantages de la SCPI ? Vous ne vous occupez de rien ! Les SCPI sont entièrement gérées par des sociétés de gestion dont c’est le métier. Elles se chargent de tout : de la recherche des actifs immobiliers et des locataires jusqu’à la revente des immeubles, sans oublier l’entretien et les travaux éventuels.
Les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros et incluent des frais de souscription d’en moyenne 10% HT. En contrepartie du capital investi, vous percevez un revenu potentiel à échéances régulières (mensuelles ou trimestrielles selon les SCPI). Les revenus sont calculés sur le montant total de votre investissement, frais de souscription inclus. A noter que vous ne percevez pas les revenus immédiatement après votre investissement mais après un délai de jouissance de 1 à 6 mois.
Parlons peu mais parlons bien : à quel rendement s’attendre ? En 2022, les SCPI d’entreprise ont distribué en moyenne 4,53% net de frais de gestion et brut de fiscalité. Mais, attention, gardez à l’esprit que les performances passées ne préjugent jamais des performances futures. Les revenus versés par les SCPI ne sont pas garantis et sont susceptibles de varier à la hausse comme à la baisse.
Les revenus des parts de SCPI entrent dans le régime des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux en vigueur (17,2% en 2023). Pour rappel, s’agissant d’un investissement immobilier, les parts de SCPI entrent dans le calcul de l’assiette IFI.
Nous vous rappelons que l’investissement en parts de SCPI comportent des risques de perte en capital. Il s’agit d’un placement à long terme. Les parts de SCPI doivent être acquises dans un objectif de diversification du patrimoine. La durée d’investissement recommandée est en moyenne de 8 ans minimum.
