Le 19 Février dernier, Novaxia a organisé une conférence à l’issue de laquelle le premier fonds en assurance-vie ayant pour objet la réhabilitation d’immeubles de bureaux en logements à vu le jour. Précédemment, Action Logement avait annoncé sa volonté d’investir 1,7 milliard d’euros sur 3 ans dans la réalisation de ce type d’opération.
Une réponse dans l’air du temps…
Répondant à des problématiques environnementales, les projets de ce type sont de plus en plus encouragés par les pouvoirs publics. Dès 2018, une première charte engageant dix opérateurs à transformer 500.000 m² de bureaux en Ile-de-France sur quatre ans avait été signée. Jusqu’en 2020, le bilan de cette opération était assez décevant, mais la crise sanitaire lui a donné un second souffle… La généralisation du télétravail et l’évolution de l’organisation des espaces professionnels nous ont obligés à repenser notre vision des bureaux. Phénomène illustré par la baisse structurelle de la demande placée en bureaux et par la hausse du taux de vacance en 2020. Immostat estime un taux de vacances sur les actifs tertiaires franciliens de 6,8%, enregistrant ainsi une augmentation de 36% entre 2019 et 2020.
Dès lors, combler le manque de logements grâce à la réhabilitation de bureaux semble être une réponse intuitive à la pénurie actuelle.
… qui dans les faits reste assez limitée
Ces ambitions sont néanmoins freinées par certaines limites techniques et économiques qui réduisent le nombre d’actifs pouvant réellement être réhabilité. En effet, pour être transformés en logements, d’importants réaménagements peuvent être à prévoir, ce qui entrave la rentabilité de l’opération immobilière. De plus, une restructuration en logement d’un bureau réduit sa surface utile, et donc in fine sa valeur. Cette baisse s’accentuant d’autant plus lorsque les bureaux en question sont situés dans des zones non-attractives pour un logement. La combinaison de ces éléments explique que les rares biens déjà réhabilités sont pour la plupart d’anciens logements.
Ainsi, la majorité des actifs tertiaires ne sont pas transformables en raison de leurs particularités techniques et de leur conception. Quant à ceux qui le sont, leurs coûts de transformation peuvent s’avérer très onéreux et engendrer des besoins en fonds propres trop importants au vu de la rentabilité et de la complexité des opérations envisagées. Toutes ces contraintes rendent ce type d’opération peu attrayant pour les différents opérateurs.
La crise sanitaire tend à modifier ce paradigme
La situation a cependant évolué depuis l’arrivée de la crise sanitaire et l’émergence du télétravail. Il est désormais raisonnable de prévoir une baisse des valeurs vénales de certains actifs tertiaires, ce qui engendrerait une convergence avec celles de certains actifs résidentiels. Parallèlement à cela, nous pouvons constater une réelle volonté des pouvoirs publics de promouvoir la réalisation de ce type de projets. A l’échelle de l’État, depuis l’adoption de la loi ELAN en 2018, les opérateurs ont la possibilité d’augmenter la surface constructible supplémentaire de 30%. Cela a permis d’augmenter drastiquement le nombre de transformation de bureaux en logements potentiellement rentable. Il était en effet jusqu’alors plus rentable de détruire un immeuble et de le reconstruire pour qu’il devienne un immeuble de logements. De plus, selon la situation géographique, la loi ELAN permet de déroger à l’obligation de réaliser au moins 25% de logements sociaux fixée par les plans locaux d’urbanismes (PLU). De leur côté, les collectivités territoriales, à l’image de la Ville de Paris, accompagnent également la transformation de bureaux en logements en visant la promotion de projets urbains innovants. Dans le cadre du programme « Réinventer Paris », cette dernière a ainsi promu, début Février, six locaux professionnels représentant environ 54 000 m².
Le contexte actuel est donc plus que jamais favorable à la transformation de bureaux en logements. Malgré tout, ces opportunités très consommatrices en capitaux, ne s’avèrent être accessibles que pour un nombre limité d’acteurs. Les deux levées de fonds évoquées précédemment illustrent la nécessité d’avoir une structure financière bien établie afin de réaliser de multiples opérations de ce type et bénéficier d’économies d’échelles.
En l’état actuel, la réhabilitation de bureaux en logements ne constitue pas une réponse pérenne à la pénurie de logements. En effet, cette situation semble somme toute assez éphémère et fortement liée à la conjoncture actuelle plus qu’exceptionnelle. Ce thème a cependant le mérite de stimuler le secteur de l’immobilier et de permettre une projection au sein d’un futur où la création de biens mutables pourrait devenir la norme.
