Autrefois considérées comme un simple lieu de transit, la vocation des gares a depuis bien évolué. Accueillant de plus en plus de voyageurs chaque année, les gares sont désormais considérées comme de véritables pôles de services et de commerces. Parallèlement, l’aménagement des parcelles foncières situées à proximité est devenu un enjeu pour les collectivités territoriales tout comme pour les promoteurs immobiliers.
Un cadre est propice au développement des quartiers de gares
Au vu de l’extension que connaissent les villes depuis la fin des années 60, la maîtrise de l’étalement urbain devient primordiale. Les acteurs publics, dans leur lutte contre ce phénomène, considèrent aujourd’hui les gares et leurs quartiers comme l’épicentre de leurs nouvelles politiques urbaines. De plus, les gares proposent une alternative à l’automobile, elles incarnent donc une réponse idéale aux problématiques urbaines que connaissent actuellement les différentes métropoles du territoire.
Depuis l’arrivée du TGV, les gares et les lignes ferroviaires ont connu une vague de modernisation qui s’est avérée être l’occasion parfaite pour entamer des projets de rénovation d’autant plus ambitieux : Euralille, Euronantes, Eurorennes… Ces quartiers nouvellement créés servent dès lors des vitrines pour la ville.
De manière générale, les projets ainsi développés s’orientent autour de 3 axes :
- La transformation de la gare en un véritable lieu de vie et d’échange ;
- La gestion de son accessibilité avec généralement la mise en place d’infrastructures de transport ;
- Un projet immobilier et paysager permettant de transformer et de dynamiser le quartier environnant.
Rendu possible grâce aux différentes parties prenantes
Ces projets urbains sont très ambitieux, à l’image d’Eurorennes qui permettra la création à l’horizon 2025 de 125.000 m2 d’activités de bureaux, 1.430 logements et 30.000 m2 de commerces et de services. Cependant, ces projets sont difficiles à faire aboutir et ont été rendus possibles grâce à l’intervention de plusieurs acteurs. Tout d’abord la SNCF et le réseau ferroviaire français qui ont procédé, à partir de 2008, à la cession de parcelles foncières situées aux abords des gares sur lesquelles étaient présentes des infrastructures devenues obsolètes. Il s’agissait principalement de friches industrielles ou d’espaces relativement dégradés proposant des possibilités de construction assez importantes.
De plus, étant situées en plein cœur de la ville, ces emprises foncières suscitent l’intérêt des collectivités territoriales dans le cadre du développement urbain. Les acteurs publics y voient en effet un moyen de dynamiser leur territoire et de favoriser la création d’emplois. Pour ce faire, ils vont donc mettre en place des politiques d’accompagnement permettant d’impulser une dynamique positive et d’augmenter l’attractivité de ces espaces. Ce sont ces politiques d’aménagement et les modifications des plans locaux d’urbanisme qui seront à l’origine des investissements d’acteurs privés.
Source de valeur ajoutée
Ces projets très ambitieux dans leur volonté de recentrer la ville autour des gares et de limiter l’étalement urbain peuvent également être source d’opportunités. En effet, les projets réalisés reposent sur une revalorisation du foncier et permettent aux promoteurs immobiliers de développer des opérations d’envergure. Cette revalorisation à la hausse est due à la conjonction de plusieurs facteurs.
Tout d’abord, l’ouverture des Lignes à Grande Vitesse a permis à de nombreuses métropoles d’améliorer leur connexion avec Paris. On peut désormais rejoindre Paris depuis Rennes en 1h30 et depuis Bordeaux ou Lyon en 2h. Paris devient ainsi paradoxalement plus facile d’accès pour ces territoires que pour sa propre périphérie. En ajoutant à cela le cadre de vie plus calme qu’au sein de la capitale, on comprend aisément pourquoi de plus en plus d’entreprises et de ménages sont enclins à s’y installer.
De plus, le développement d’infrastructures de mobilités aux abords des gares, leur a permis de devenir de véritables nœuds de transport. Le dynamisme de ces zones et l’attrait des nouveaux usages qui y sont présents entrainent ainsi une hausse des valeurs immobilières. En effet, un quartier bien desservi et capable de répondre aux besoins quotidiens de ses usagers est attractif, ce qui a pour effet d’augmenter la demande et donc les prix.
