Dans un environnement économique incertain où le marché immobilier est chahuté par la remontée des taux et l’économie impactée par l’inflation, certains investissements pourraient retenir votre attention en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre tolérance au risque. Pour vous aider dans vos réflexions, nous vous partageons nos convictions pour l’année 2024.
Il est important de noter que les informations fournies ne sont pas des conseils en investissement. Si vous avez un doute concernant la pertinence d’un investissement en fonction de votre situation personnelle, financière et patrimoniale, nous vous invitons à vous rapprocher d’un conseiller financier qui sera en mesure de vous accompagner dans votre stratégie patrimoniale.
Investir dans la pierre papier grâce aux SCPI
En 2023, les SCPI n’ont pas été épargnées par la crise immobilière. Dans ce contexte de crise, de nombreuses SCPI ont procédé à la baisse du prix de leur part. Mais les crises sont aussi sources d’opportunités et l’investissement en SCPI n’en demeure pas moins attractif à condition de faire preuve de discernement dans le choix de la ou les SCPI.
Avant de vous lancer, portez une attention particulière aux indicateurs clés qui reflètent la santé de la SCPI. La valeur de reconstitution par exemple est un indicateur important à comprendre. Cette valeur est constituée de la valeur vénale du parc immobilier de la SCPI augmentée des frais d’acquisitions. L’Autorité des Marchés Financiers impose aux sociétés de gestion que le prix de la part de SCPI soit compris entre plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution. Concrètement, si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, alors vous achetez une part de SCPI surévaluée. A contrario, la valeur de souscription est inférieure à la valeur de réalisation, alors vous achetez une part de SCPI décotée, c’est-à-dire moins chère que la valeur réelle du patrimoine. Ne négligez pas également les taux d’occupation physique et financier qui vous donnent une idée de la performance locative.
La thématique de la SCPI est aussi un critère important dans votre sélection. Outre les SCPI diversifiées ou exclusivement investie en bureaux, il existe des SCPI spécialisées sur un secteur particulier dont certains se montrent plutôt porteurs. C’est le cas par exemple pour les SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel. Ces dernières tirent leur épingle du jeu en achetant des immeubles de logements dont les prix ont été tirés par le bas du fait des nouvelles obligations réglementaires concernant la performance énergétique. Après travaux de rénovation, ces biens offrent un potentiel significatif de plus-value.
Dans un registre différent, la reprise du secteur touristique observée depuis la fin du Covid-19 profite aux SCPI spécialisées dans l’immobilier hôtelier. Ce secteur a retrouvé des niveaux d’occupation équivalents à ceux d’avant la pandémie (d’après le 33ème Baromètre de l’hôtellerie européenne réalisé par Extendam en février 2023) et offre de belles perspectives aux investisseurs.
Vous pouvez également compléter votre portefeuille avec une SCPI portée sur le secteur de la santé. Le potentiel de ce marché se trouve dans les besoins et les dépenses importantes des acteurs qui font face à une population vieillissante et à l’allongement de l’espérance de vie. Il est important de souligner également que cette classe d’actif est particulièrement résiliente lors des crises économiques et sanitaires comme on a pu le constater lors de la pandémie.
Investir dans une SCPI vous offre plusieurs avantages : la diversification immobilière, la gestion déléguée, la facilité d’accès au marché immobilier, la possibilité de percevoir des revenus réguliers, etc. Cependant, comme tout investissement, il comporte des risques. Il est donc important de bien comprendre les caractéristiques spécifiques de la SCPI avant d’investir.
Investir en Bourse grâce aux ETF
Entre 2020 et 2022, l’Autorité des Marchés Financiers, aussi connu sous l’acronyme AMF, estime que 75% des nouveaux investisseurs ont investi en actions. D’après cette étude très complète réalisée par l’OCDE, l’investissement en bourse a explosé ces 3 dernières années par le biais des ETF et quand on regarde de plus près ce qu’est ce placement, on comprend rapidement l’attrait des nouveaux investisseurs.
Les ETF, aussi connus sous le nom de trackers, sont des instruments financiers qui tentent de répliquer la performance d’un indice boursier spécifique. Au même titre qu’un fonds collectif, vous investissez dans un portefeuille constitué de plusieurs entreprises cotées en Bourse ou obligations en fonction de l’ETF choisi.
Mais pour quelles raisons ce type de placement est autant apprécié ? Que vous soyez débutant ou averti en matière d’investissement, les ETF sont un outil de diversification pertinent. Par l’intermédiaire d’un ETF, vous pouvez investir sur les marchés boursiers généraux comme le CAC40 ou le NASDAQ par exemple mais aussi dans des secteurs spécifiques et variés tels que l’énergie, le luxe, la santé ou encore la transition énergétique.
En investissant dans un ETF, vous « achetez » une partie d’un panier d’actions sélectionnées au préalable par un gérant en fonction de l’indice suivi par le tracker. Concrètement, le fonctionnement d’un ETF est comparable à celui d’une SCPI en version « financière » : vous investissez sur les marchés financiers à travers un seul véhicule. Ainsi, les ETF vous permettent de diversifier votre portefeuille sans avoir à acheter chaque action ou obligation séparément. Il s’agit d’un produit d’investissement passif. Hormis l’achat et la revente, vous n’avez pas d’arbitrage à réaliser ; le gérant du fonds s’occupe de tout. C’est plutôt avantageux pour votre portefeuille puisque : qui dit peu d’arbitrages, dit aussi peu de frais de gestion. Ainsi, votre rendement n’est pas impacté par les frais de courtage qui peuvent parfois être exorbitants lorsque vous boursicotez.
L’ETF présente un autre avantage considérable : celui de la liquidité. Contrairement à l’achat d’une action en bourse qui se négocie qu’une fois par jour, les ETF offrent une simplicité d’investissement grâce à la cotation en continu. En quelques clics, vous pouvez investir dans un ETF à travers les différentes enveloppes fiscales disponibles comme le compte-titres, le PEA, le PER ou l’assurance-vie. L’investissement au sein d’une assurance-vie présente un avantage en raison de sa fiscalité avantageuse et de sa flexibilité. Le PEA est également un très bon outil patrimonial si vous avez la capacité d’immobiliser l’épargne investie.
Côté performances, le rendement dépend bien sûr de l’ETF et de l’indice sous-jacent. Si le CAC 40 est en baisse, la performance de votre ETF CAC40 sera impactée. Pour optimiser la performance globale de vos investissements en ETF, il convient de ne pas mettre ses œufs dans le même panier et de diversifier son épargne sur plusieurs ETF dont le sous-jacent est différent. En optant pour plusieurs trackers, vous diluez votre niveau de risque en cas d’aléas boursier sur un ou plusieurs marchés.
Bien que diversifié, l’ETF n’en reste pas moins risqué. Il est essentiel de rappeler que ce type d’investissement n’est pas garantie et présente un risque de perte en capital. Avant de vous lancer, n’oubliez pas que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Investir dans le crowdfunding immobilier
Dans un contexte où le marché immobilier est chahuté, le crowdfunding immobilier reste un investissement pertinent avec de belles perspectives devant lui. En effet, le crowdfunding ne se concentre pas uniquement sur de l’immobilier neuf ou à la construction, il finance TOUT l’immobilier dont des sous-segments de marché moins impactés par la crise immobilière.
Le financement de la rénovation énergétique par exemple est au cœur des préoccupations actuelles, et nous assistons à son expansion, notamment en Île-de-France, où 60 % des bureaux nécessitent des améliorations énergétiques. Les récentes évolutions législatives, axées sur la transition énergétique, ouvrent de nouvelles opportunités sur le marché de la réhabilitation des bâtiments énergivores. Par ailleurs, les investisseurs institutionnels sont désormais tenus d’allouer une partie de leurs portefeuilles respectant des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance) ou ISR (Investissement Socialement Responsable).
Dans un autre domaine, le logement social. D’après une étude réalisée par l’Union sociale pour l’habitat (USH) et présentée lors du Congrès HLM qui s’est déroulé en octobre 2023 à Nantes, il sera nécessaire de construire ou de remettre sur le marché environ 198 000 nouveaux logements par an entre 2024 et 2040 afin de répondre aux défis du mal logement.
En plus de répondre à des besoins sociaux importants, cette catégorie de projets présente l’avantage d’un risque « mesuré ». En effet, ces logements s’acquièrent en bloc et sont généralement précommercialisés à 100 % auprès de bailleurs sociaux, offrant ainsi une certaine « sécurité » dans le processus de commercialisation.
Le crowdfunding immobilier vous offre des possibilités de diversification et constitue une alternative aux placements immobiliers traditionnels à condition de prendre en considération les risques afférents à ce type d’investissement.
Le contexte économique actuel nous rappelle qu’avant d’investir il est primordial de bien comprendre le fonctionnement du placement que vous souhaitez réaliser, ses risques et sa cohérence avec vos objectifs d’investissement. Il va sans dire que ce conseil s’applique évidemment à n’importe quel placement à risque. En diversifiant vos investissements entre différents véhicules comme les ETF, les SCPI et le crowdfunding immobilier, vous réduisez vos risques et optimisez vos rendements potentiels.
Enfin, il est essentiel de prendre vos décisions en fonction de votre situation financière et patrimoniale. Si vous n’êtes pas sûr de vos décisions, rapprochez-vous d’un conseiller financier qui pourra vous aider à élaborer une stratégie d’investissement adaptée à votre situation. Restez informé des actualités économiques et financières qui pourraient avoir un impact sur vos investissements et n’investissez que dans des placements que vous comprenez.
